MJニュース2017年08月号

『高齢入居者の認知症と契約解除』

高齢入居者受け入れ時の法的問題点

これまで、高齢入居者を受け入れるに当たって、契約時に注意すべき点や契約書に入れておくと役に立つ条項などを説明してきましたが、これからは、実際に高齢者の入居後に発生する問題について考えてみます。

高齢者の入居後に発生する問題として最も頭が痛いのは、高齢者に介護が必要となった場合の契約解除の可否と高齢者の死亡の場合の賃室の取扱いです。

まず、高齢者に介護が必要となった場合に、そのことを理由として契約を解除できるかについて考えてみます。

高齢入居者に介護が必要になり、その程度が重い場合は、契約を解除する必要があります。このような事態に備えて、契約書に「身体または精神の疾病により、賃室を適正に管理することができなくなったこと」を解約事由として明記しておくべきことは既に説明しました。

しかし、高齢入居者に介護が必要になったということだけでは、この条項を使って契約を解除することはできません。契約を解除することができるのは、あくまで高齢入居者が介護を必要とする状態になり、この結果、「賃室を適正に管理することができなくなったこと」が必要です。

例えば、物忘れが激しく部屋の鍵を何度か紛失したとか、家賃の支払いをよく忘れるという程度では、「賃室を適正に管理することができなくなった」とは言えません。鍵を紛失して入室できないことが頻繁にあり、度々管理会社や大家さんが呼び出されるとか、家賃の支払いを忘れ、何度言っても払ったと言い張るような状態になることが必要です。このようなトラブルがいくつか重なったときに、「賃室を適正に管理することができなくなった」ということになります。

高齢入居者の場合は、こうしたトラブルが段階的に起きてきます。ですから、こうした兆候を見つけた場合は、きちんと記録し、場合によっては保証人に書面で知らせるなどの対応を取る必要があります。

こうした記録や書面は、後に高齢入居者との契約を解除するときに、高齢入居者が部屋を適正に管理することができない状態にあることを証明する材料となります。

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