MJニュース2015年01月号

マンション建替円滑化法施行後の区分マンション投資を考える!

政府は昨年2月1981年以前に建てられた旧耐震基準マンションの建て替えを促進するため、マンション立替円滑化法の改正案を閣議決定しました。改正案が成立・施行されると、建替え及び一括売却のハードルが下がるわけですが、旧耐震基準マンションに該当する区分所有者はどのように対処すべきなのか。また、本改正案を踏まえて区分マンション投資を行う場合、どのような視点を持てばいいのか、この2点がもっとも気になる所だと思います。そこで、旧耐震基準マンションの所有者が、建替え及び一括売却に賛成すべきか否かを検討する際、判断基準となるポイントを3点に絞ってみます。

当該敷地に対する容積率を調査する

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旧耐震物件の容積率を見て物件の所番地でその数値に、余裕があるかどうかをチェックします。

 わかりやすく言えば、現在の建物より大きな建物が建てられるかどうかを調べるということです。建てられるのであれば、建替え後多少の費用負担はあっても格安で新築物件を取得する事ができます。
また、戸数が増えれば儲けも期待できます。容積率は重要事項説明書に記載されているほか役所の建築課にある都市計画図にも記載されています。

路線価の調査

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まず「路線価」について、路線価とは道路(建築基準法上の道路)に面する宅地1㎡当たりの土地の評価額をいい相続税や贈与税の課税価格を決める際の目安となります。
国税庁が全国の国税局、税務署を通じ、毎年8月頃にその年の路線価を公表します。

 路線価は地価公示価格の約80%とされていますが、立地条件のよい角地等は側方路線影響加算率が加わり評価が高く、間口が狭い場合は間口狭小補正率を加え評価を低くするなどの調整がされます。当該物件の路線価を調べることで土地分価格がわかり、権利売却したときの、おおよその売価を知る事ができます。

持分を正確に把握する

50戸の物件なら単純に持分は50分の1と考えがちですが、そうではありません。
専有部分の面積などで微妙に異なるので、正確に把握する必要があります。持分がわかれば、路線価と築年数から専有部分の積算金額がわかります。持分も容積率と同じく、重要事項説明書に記載されています。

 以上の3つのポイントは、区分所有者に限らず、法令を見据えて区分マンション投資をするときも頭に入れておくべきことです。加えて、修繕積立金の金額も要チェックです。修繕積立金が多く積み上がっている物件の場合、建物の解体や再建築の原資となります。つまり、オーナー負担は無くなります。古い旧耐震の物件は、災害の面でリスクがあるので、これが建替えられれば町全体が現在より災害に強い都市となるでしょう。

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