MJニュース2014年02月号

ご挨拶

ソチ五輪が始まりましたね。寒い国ロシアでの開催ですが、今年も日本人選手の活躍を応援しましょう。
中でも注目なのがノルディックスキー・ジャンプ女子の金メダル候補で北海道上川町出身の高梨沙羅選手。若干17歳ですが、ジャンプしてスピードに乗るまでの技術は女子では世界トップ。是非とも金メダルを獲得して帰国してほしいですね。

話題は変わりますが、先日、「日本総合研修所」という所がまとめた「全47都道府県幸福度ランキング2014年版」で、お隣の福井県が初めて総合1位になったそうです。このランキングは統計データを元に日本総研が分析したもので、人口増加率・財政健全度・食料自給率等の計60項目からまとめられていますが、2位は富山県、3位は石川県と日本海側の北陸3県が上位を占める結果となりました。
水や自然豊かな滋賀県は第6位。10位以内にランクインしました。雇用問題や女性の社会進出など、課題の多い滋賀県ですが、アパートやマンションは「住」を狙う大切な仕事です。皆様でより良い滋賀県を作っていきランキング1位の県にしていきましょう。

減価償却費や経費項目を工夫

確定申告まであと数日となりました。もう少し賃貸経営に関する税金を節税できないか、オーナー様にとっては大変悩ましい時期になると思います。見落としがちな賃貸経営での、節税のヒントを紹介します。

付属設備は切り離し定率法の選択を

不動産申告で節税するためには、大きく分けて4つのポイントがあります。

1つ目のポイントは、原価償却費。アパートや賃貸マンションの建設金額のうち、付属設備にあたる部分を本体から切り離し、届け出をしたうえで当初の償却金額が大きくなる「定率法」を取り入れていくかが重要です。
減価償却の方法には、「定額法」と「定率法」があるのはご存知だと思います。定額法は毎年一定額の費用負担ですが、定率法は当初の負担額が重く、後半は非常に小さくなります。以前は建物本体にも定率法の採用が可能でしたが、現在は定額法のみになっています。そのため建築当初、付属設備も含めて定額法で届け出ている場合があります。しかし、付属設備や門、駐車場などの構築物については、いずれも定率法を用いることが出来ます。設備に定率法を採用することで、出来るだけ早い段階で減価償却を多く計上することができるのです。

2つ目のポイントは、必要経費の項目をいかに増やし行くかです。ただし、領収書があればなんでも経費になるというわけではありません。当然ですが、税務調査で経費と否認されないよう、節度を持って主張されることが大切です。
例えば、「車両関係費」。不動産の見回りや点検、管理のために自家用車を使用したので、そのためにかかったガソリン代、自動車税、自動車費用、自動車保険料など、自動車にかかる費用を業務に使用した割合におうじ一定部分を経費にできます。「旅費交通費」や各種セミナーへの参加料、情報収集のための諸会費や不動産管理会社などとの打ち合わせや飲食費・手土産代など、その他の経費についても、不動産事業に関連したものであること説明できるように領収書に相手先を説明できるように領収書に相手先・具体的な内容を記載して保存することで、必要経費として処理することができます。

3つ目のポイントは、「専従者給与」。不動産管理を手伝っていて、他に仕事を持たない家族従業員に対して支払った給与で、青色申告だけに認められている特典です。他にパートなどをしていない奥様に対して月額15万円の専従者給与を届出したうえで実際に支払った場合は、確定申告時に配偶者控除の38万円は使えなくなりますが、その代わり180万円までの「専従者給与」を経費計上することができます。その結果、所得金額は差し引き、142万円減少することになります。

4つ目のポイントは、「青色申告特別控除」。青色申告特別控除とは、不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいる青色申告者で、これらの取引にかかる正規の簿記の原則、一般的には複式簿記により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表を損益計算書とともに確定申告期限内に提出している場合に、原則としてこれらの所得を通じて、最高65万円を控除するというものです。また、それ以外の青色申告者については、不動産所得、事業所得および山林所得を通じて最高10万円を控除することが認められています。青色申告をしていないオーナー様も多いので検討されてみては?

大規模修繕に備え個人でも加入可能な保険加入の検討を

所得控除の対象で、かつ将来の大規模修繕費などの積み立て代わりになる小規模企業救済制度の加入もお勧めです。
同制度は、月々最低千円から最高7万円を掛け金として支払うことができ、払った掛け金は、全所得控除(小規模企業共済等掛金控除)され、年間最大84万円の控除となります。小規模企業救済掛金は、1年間の前払いができ、その年に支払った前納掛金も全所得控除の対象となります。受け取る側のメリットとしては、一時金や年金形式で受取る点です。また、受け取る事由やもらい方によって、一時所得、退職所得、公的年金などの雑所得などになり、いずれも税金上のメリットがあります。しかも年齢制限がないので、生命保険に加入しておられないオーナー様にもお勧めです。

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